Experts immobiliers



- Experts Immobiliers en Evaluation de valeur vénale

- Experts Conseil Viagers

 


 Expert Immobilier en Evaluation de Valeur Vénale

 House & Co réalise des expertises de la valeur vénale immobilière. Elles visent à dégager la valeur marchande d'un bien immobilier, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché. En d'autres termes, nous vous aidons à estimer la valeur "réelle" d'une maison ou d'un appartement à un instant précis sans intérêts ou opinions partisanes.

Estimation de valeur marchande : maison, pavillon, villa, appartement, loft...

Nos interventions portent sur différents types de bien immobilier : maison, villa, appartement, chalet, château, loft, etc. Il peut s'agir de votre résidence principale ou secondaire, d'un bien qui vous appartient ou qui est loué. Nous expertisons également la valeur vénale de terrain constructible ou non.

Nous expertisons aussi les actifs immobiliers des professionnels dans le cadre de recapitalisation.

  • A qui dois-je m'adresser pour connaitre la valeur de ma maison, afin de la mettre en vente ?
  • Dans le cadre de mon divorce je souhaite racheter les parts de mon mari et j'ai besoin de faire évaluer mon appartement.
  • Je souhaite faire expertiser, à des fins de donation, une propriété composée de 30 hectares de terrain (bois et jardin) et de 4 maisons d'habitation.
  • Qu'est-ce qui fait la valeur de ma maison ou de mon appartement ?
  • Comment établit-on un prix de vente ?
  • Comment me faire une idée quant au ‘juste prix' d'achat de mon logement ?
  • Comment un expert s'y prend-il, pour évaluer un bien immobilier ?
  • Qu'appelle-t-on valeur vénale immobilière ?

 Autant de cas de figures et de questions qui se posent lorsque la simple estimation d’agence immobilière ne suffit plus.

Valeur immobilière : une évaluation fondée sur de multiples critères

La valeur vénale d'une maison ou d'un appartement s'estime au regard de nombreux critères qualitatifs et quantitatifs. Lorsque nous expertisons la valeur vénale d'un bien, nous appliquons ces critères, non seulement sur le bien (nature, emplacement, surface...) mais aussi sur son environnement (proximité des transports, commerces ou écoles...).

Estimer un bien immobilier : des méthodes adaptées

Plusieurs méthodes existent pour déterminer la valeur vénale d'un bien. Mais pour être efficace, elles doivent être adaptées à votre problématique. Forts d'une parfaite connaissance des techniques d'évaluation, nos experts utilisent donc des méthodes adaptées. Elles sont, selon les cas, soit utilisées seules, soit combinées les unes par rapport aux autres.

La prise en compte de vos objectifs

Une expertise de valeur vénale immobilière doit vous servir à quelque chose ! Ce peut être d'éclairer une décision, de sécuriser un choix ou de certifier une valeur, vis-à-vis de tiers (par exemple, divorce, donation, succession etc.). Ainsi, nos rapports d'expertises tiennent compte de vos objectifs. Nos experts ne se contentent donc pas d'appliquer leurs méthodes d'évaluation... Ils font également preuve de bon sens !

Nous nous déplaçons sur la France entière, contactez-nous afin de faire établir un devis en fonction de votre problématique.

Nous recevons également en consultations en Cabinet pour des problématiques simples. Contactez-nous pour connaitre notre tarification horaire.

 


 

 

 Expert Conseil Viager

La vente en viager permet au vendeur de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l'essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou de pensions. Pour l'acheteur, il s'agit d'un contrat aléatoire, avec l'espoir de réaliser une « bonne affaire ».

La vente en viager est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil et concerne essentiellement les vendeurs assez âgés qui veulent s'assurer un complément de revenus.

Qu'est-ce qu'une vente en viager ?

Vendre un bien en viager, c'est en transférer la propriété à un tiers qui devra, en compensation, verser une rente au vendeur jusqu'à son décès (viager sur une seule tête), ou jusqu'au décès de la dernière personne vivante (viager sur plusieurs têtes).

Validité de la vente. La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est extrêmement malade et mourant, la vente sera nulle (C. civ. art. 1975).

Modalités de paiement. Le viager doit être considéré comme une vente normale, à l'exception près que les modalités de paiement du prix sont particulières.

Comme toutes les ventes immobilières, la vente en viager nécessite l'intervention d'un notaire.

Pourquoi vendre en viager ?

Pour le vendeur ou crédirentier, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, les couples sans enfants, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laisseront tenter par cette forme de vente qui aura le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d'améliorer la qualité de la vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».

Pour l'acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne » avec, en prime, l'espoir d'une « bonne affaire ».

Le paiement du prix du viager

Contrairement à une vente classique, dans un viager, le versement du prix n'est pas instantané. Il est payé par une rente versée à vie au vendeur et éventuellement par un bouquet.

En droit, on dit que l'acheteur est le « débirentier » - puisqu'il est débiteur de la rente - et que le vendeur est le « crédirentier", puisqu'il est le créditeur de la rente.

Le calcul de la rente

L'aléa. Le calcul de la rente est un peu compliqué. Dans le principe, on procède de sorte que, si le vendeur décède au terme de l'espérance moyenne de vie, l'acheteur ait payé intégralement le prix normal de son logement. Si le vendeur vit plus longtemps, l'acheteur paie plus que la valeur du logement et s'il décède avant le terme de son espérance de vie, l'acheteur paie finalement moins que ne vaut réellement le bien.

Les critères. Pour calculer la rente, on applique donc des tables qui tiennent compte de l'âge du vendeur, mais aussi du fait que le viager peut être conclu sur une ou deux têtes (un mari et sa femme, par exemple). Les tables les plus communes sont celles de la Caisse Nationale de Prévoyance.

Bon à savoir : Le viager est conclu sur deux têtes lorsque c'est un couple qui vend le bien et que ce dernier n'appartient définitivement à l'acheteur qu'au décès du dernier des conjoints.

Le bouquet

Le bouquet est une somme d'argent que le vendeur peut demander immédiatement. Le bouquet n'est pas obligatoire et est librement fixé par les parties.

Lorsqu'il y a bouquet, on déduit donc celui-ci du prix de vente et l'on ne convertit en rente que le solde du prix, défalqué du bouquet.

Viager libre ou occupé ?

Selon que le viager est libre ou occupé, la vente n'emporte pas les mêmes contraintes pour l'acheteur et le vendeur.

Viager libre ou occupé : modalités

Lors d'une vente en viager, vous avez deux possibilités :

  • soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas de viager libre ; Il pourra alors être occupé par l’acquéreur ou loué a un tiers pour amortir la rente.
  • soit le vendeur se réserve un droit d'habitation et on parlera alors de viager occupé.

Le droit d'habitation peut être réservé jusqu'au décès du conjoint du vendeur.

Si le viager est occupé, il faudra prévoir dans le contrat de vente la répartition des charges. C'est en général le vendeur qui s'acquitte des charges locatives et de la taxe d'habitation. L'acheteur, quant à lui, prend en charge les grosses réparations et la taxe foncière.

Le vendeur qui bénéficie d'un droit d'habitation ne pourra pas donner le bien en location, sauf s'il s'est réservé l'usufruit du bien (ce qui est rare).

Viager libre ou occupé : calcul de la rente

Ce choix a bien évidemment un impact sur le calcul de la rente.

Dans le cas d'un viager libre, c'est simple : on convertit tout le prix du bien en rente, puisque le débirentier en aura l'usage dès la signature de l'acte de vente.

Dans le cas du viager occupé, c'est plus compliqué. Il faut déduire du prix de vente le prix de l'occupation et la rente n'est assise que sur la différence.

Les ventes en viagers sont sécurisées par le biais d’une clause résolutoire et présente des intérêts partagés pour chacun.

Vous souhaitez acquérir ou vendre en viager. Contactez House & Co afin de bénéficier d’une expertise et d’une étude de faisabilité.


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